FOIRE AUX QUESTIONS
Qu’est-ce que la Défiscalisation ?
La défiscalisation est le fait de pouvoir payer moins d’impôts, grâce à des mesures mises en place par l’Etat pour
inciter les particuliers ou les entreprises à adopter certains comportements.
Ces mesures sont nombreuses. Elles recouvrent des champs d’application très variés selon l’effet
recherché par l’Etat (cours scolaires ou gardes d’enfants à domicile, investissement immobilier d’un certain type,
dons à des œuvres d’utilité publique, etc.)
Leur point commun est de permettre, à ceux qui payent des impôts, d’en diminuer le montant en toute légalité,
et dans l’intérêt général. La somme à soustraire correspond à une partie du montant de l'investissement réalisé
dans le cadre de l’une des mesures de défiscalisation en vigueur.
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Comment réduire mes impôts ?
Utiliser les lois fiscales relatives à l’investissement immobilier locatif est un moyen idéal pour
réduire vos impôts dans des proportions importantes. C’est aussi une façon avantageuse de vous constituer
un « patrimoine » qui vous assure des revenus complémentaires.
Le montant de l’économie d’impôt dépend avant toute chose de la loi fiscale choisie. Elle se détermine suivant
votre situation fiscale personnelle, le montant du bien dans lequel vous investissez, les conditions de votre
financement, le montant des loyers perçus et des charges relatives à votre support immobilier.
Kallisté Conseil prendra tous ces éléments en considération pour vous présenter une étude personnalisée,
gratuite et optimisée. Vous connaitrez alors le montant exact de votre économie d’impôt.
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En achetant un appartement, je paie moins d’impôts ?
Oui, on appelle cela la "défiscalisation". Si vous payez des impôts, vous pouvez bénéficier
de solutions de défiscalisation adaptées. Pour cela, il faut bien sûr respecter un certain nombre de conditions.
L’achat en « de Robien » fait partie des solutions les plus attractives mises en place par le gouvernement pour
inciter les particuliers à investir dans l’immobilier.
Même si vous ne vous payez que peu d’impôt, ce type d’achat présente un intérêt pour vous. En effet, l’économie
d’impôts n’est pas le seul avantage d’un achat immobilier locatif : une fois l’emprunt remboursé, le bien
immobilier est à vous ; il vient grossir votre « patrimoine », et sécurise ainsi votre avenir et celui de votre famille.
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Investir dans l’immobilier locatif est-il un choix judicieux ?
Oui, ce choix est judicieux à plus d’un titre.
D’abord, la période actuelle est particulièrement favorable à ce type d’investissement, et ceci pour deux raisons :
sur le marché de la location immobilière, il y a beaucoup plus de personnes qui cherchent à louer que d’appartements ou de maisons disponibles,
les taux d’intérêts du crédit immobilier sont vraiment bas.
Ensuite, l’investissement immobilier locatif présente pour vous de nombreux avantages :
Vous vous constituez un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires sans apport personnel,
Vous réalisez sur plusieurs années une économie d’impôt substantielle,
Vous achetez un bien qui, dans certaines conditions, peut vous revenir à moins de 50% de son prix d’achat, le reste étant financé par vos locataires et l’Etat,
Vous créez vos revenus de demain, alors que le système actuel des retraites par répartition est de plus en plus fragilisé (de plus en plus de retraités, de moins en moins d’actifs pour payer les retraites).
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Pourquoi faire appel à un professionnel ?
Quel que soit le montant de votre investissement immobilier locatif, c’est un projet important pour vous,
et c’est un projet unique en soi. Recourir aux services d’un professionnel qualifié, c’est vous donner le maximum
de chances de le réussir.
Nos conseillers sont tous des professionnels spécialisés. Ils possèdent des compétences
dans les domaines de l’immobilier et de la gestion de patrimoine, avec l’expérience du "terrain" ; leur rôle consiste en particulier à :
vous aider à définir le meilleur dispositif fiscal à utiliser compte tenu de vos objectifs et de votre situation personnelle,
réaliser pour vous des simulations financières complètes et personnalisées,
sélectionner un ensemble de biens à fort potentiel de plus-value, et qui répondent point par point aux caractéristiques de votre projet,
vous conseiller dans le choix de la solution à retenir, en toute objectivité.
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Les professionnels
Acheter par l’intermédiaire d’un agent immobilier présente pour les particuliers un certain nombre de garanties. Cette activité est en effet strictement règlementée (loi Hoguet du 2 janvier 1970) au plan de sa définition et des conditions pour l’exercer.
Parmi les obligations légales, tout agent immobilier doit en particulier :
être titulaire d’une carte professionnelle spéciale, délivrée par la préfecture,
disposer d’une aptitude professionnelle reconnue,
avoir souscrit une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle.
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Comment choisir entre un bien ancien ou neuf ?
Acheter neuf pour réaliser un placement immobilier locatif est, en toute logique, le meilleur choix :
Vous pouvez profiter des avantages liés aux différents dispositifs mis en place par le gouvernement pour encourager ce type d’investissement (lois de Robien, Girardin, ZRR),
Vous bénéficiez des conditions plus attractives de l’achat immobilier neuf :
- Les frais de notaires sont réduits,
- L’exonération de taxe foncière pendant 2 ans,
- Le niveau élevé de garantie (parfait achèvement, biennale, décennale),
- La possibilité de vérifier la qualité de la construction grâce aux labels.
Bien sûr, le prix du neuf est en moyenne plus élevé que celui de l’ancien, mais cet écart est largement justifié par les avantages du neuf.
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Où acheter ?
Pour optimiser au maximum votre investissement immobilier, il faut acheter là où le plus grand nombre de conditions
favorables sont réunies ; celles-ci concernent en particulier :
le niveau des prix pour le type de bien qui vous intéresse,
l’évolution démographique et économique de la région,
l’offre, existante ou à venir, de biens à louer dans les environs,
la proximité des axes routiers, des transports en commun, des écoles, des commerces…
Autant d’éléments qui facilitent l’achat, la location, et la revente de votre bien.
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Puis-je devenir propriétaire sans apport personnel ?
Oui, vous pouvez devenir propriétaire sans avoir à sortir un seul euro de votre poche au démarrage !
Dans le cadre des dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatif, il est d’ailleurs plus
intéressant de financer son bien sans apport, le montant des intérêts déductibles étant alors plus élevé et,
de ce fait, votre économie d’impôt sera aussi plus importante.
En pratique, vous ne commencerez à financer votre bien que lorsque celui-ci sera livré et prêt à être loué.
Nous avons en effet mis en place, avec nos partenaires constructeurs, des formules "packagées".
Grâce à ces solutions, non seulement vous n’avez aucun apport initial à prévoir (pas même pour les frais
de notaire ou d’hypothèque), mais les intérêts qui vont courir sur le prêt jusqu’à la livraison de votre
appartement ou de votre maison vous seront remboursés.
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Puis-je investir sans apport personnel ?
Les investissements immobiliers locatifs qui utilisent des dispositifs fiscaux, sont les seuls placements
financiers à vous permettre d’investir sans aucun apport personnel.
Vous vous constituez un patrimoine immobilier sans apport personnel initial et en épargnant en fonction de vos possibilités
financières.
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Ai-je un temps de réflexion ?
Vous pouvez toujours renoncer à votre achat immobilier, même si vous avez déjà signé le contrat de vente ou de réservation à condition toutefois de respecter un délai maximum de 7 jours à compter de la date de signature.
Cela ne vous coûtera rien, en dehors des frais postaux pour la lettre recommandée avec accusé de réception, qu’il vous faudra adresser au vendeur afin de l’informer de votre décision.
Ce délai légal de rétractation est destiné à vous protéger, en tant que consommateur, des conséquences d’une décision prise à la hâte, ou sans avoir eu pleinement connaissance de certaines caractéristiques de votre futur bien.
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Quelles sont les garanties liées à la construction ?
En achetant un bien immobilier neuf, vous bénéficiez des garanties suivantes :
La "garantie de parfait achèvement" : elle couvre, pendant un an, les dommages constatés dans le procès-verbal de réception et tous ceux que vous signalerez au constructeur pendant l’année qui suit la réception,
La "garantie biennale" : elle vous garantit contre les désordres qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipements dissociables du logement (chaudière, portes, fenêtres, etc.). Sa durée est de deux ans à compter de la réception,
La "garantie décennale" : elle vous garantit contre les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble, le rendent impropre à sa destination ou qui affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables du bâti. Sa durée est de dix années à compter de la réception.
Ces garanties sont apportées par le constructeur.
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Est-ce que la loi Borloo remplace le régime Robien ?
Non, le régime Borloo ne va pas se substituer au régime Robien.
Le dispositif Robien est toutefois modifié pour les biens locatifs achetés à compter du 1er septembre 2006 :
il devient le "Robien recentré".
Un particulier qui décide aujourd’hui d’investir dans un logement neuf pourra donc choisir librement
entre les deux dispositifs fiscaux : Borloo ou Robien recentré.
Le placement immobilier Borloo s’adresse à des locataires à revenus modestes et moyens. Il est soumis
à des plafonds de loyer et de ressources du locataire. En contrepartie, l’économie d’impôts est plus favorable
avec le dispositif Borloo qu’avec le dispositif Robien.
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Nous avons effectué il y a trois ans un investissement locatif avec le régime de Robien pour réduire nos impôts.
Mon époux vient de décéder et je vais devoir vendre le bien. Vais-je devoir rembourser les réductions d’impôts obtenues ?
Non, vous n’aurez pas à rembourser l’économie d’impôts dont vous avez bénéficié. En effet, vous vous trouvez dans l’un des trois cas de figure pour lesquels l’avantage fiscal n’est pas remis en cause en cas de non-respect de l’engagement de location :
1- Décès du contribuable, ou de l’un des époux soumis à imposition commune.
2- Invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (article L 341-4 du Code de la sécurité sociale) du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune
3- Licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune (le contrat de travail ayant été rompu à l'initiative de leur employeur).
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Je voudrais faire un placement immobilier dans le cadre de la loi Borloo et je souhaiterais que ma
petite-fille puisse louer le logement que je vais acheter. Est-ce possible ?
Non, la loi Borloo populaire vous interdit de louer le logement à un ascendant ou un descendant, sans limite de degré :
le locataire ne peut donc pas être votre conjoint, vos enfants, petits enfants, arrière-petits-enfants ou parents et grands-parents.
Toutefois, après 3 ans de location initiale, vous aurez le droit de suspendre votre engagement de location ainsi que
l’amortissement fiscal et mettre ce logement à la disposition d’un descendant ou d’un ascendant pendant une durée maximale de 9 ans.
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Est-ce que le dispositif Robien permet la location à des membres de sa famille ?
Oui, le régime Robien de même que sa nouvelle version, le régime Robien recentré, permettent de louer à un membre
de votre famille et notamment un ascendant ou un descendant. Une seule condition : il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
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Pour un investissement locatif, est-il plus avantageux d'utiliser le
dispositif Robien recentré ou le dispositif Borloo?
Le régime Borloo présente 2 avantages par rapport au régime Robien recentré.
1- Un amortissement jusqu’à 65% de la valeur du bien sur 15 ans (contre 50% sur 9 ans pour le Robien recentré)
2- Un abattement de 30% sur les loyers, pendant toute la durée de l’engagement de location
Les plafonds de ressources des locataires et de loyers ne sont en général pas vraiment une contrainte
dans les agglomérations des grandes villes et villes moyennes (Zones A, B1, B2).
Le régime Borloo est donc plus intéressant quand les plafonds de loyers correspondent aux loyers du marché.
Votre conseiller saura vous aider dans votre choix à l’aide de simulations personnalisées.
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A la revente de mon bien, serai-je imposé sur la plus-value ?
Le bien immobilier concerné n’est pas votre résidence principale : la plus-value que vous réaliserez est donc susceptible d’être fiscalisée. Ainsi le gain que vous réaliserez entre le prix de vente et le prix d’achat fera l’objet d’une imposition à 16% et 11% de prélèvements sociaux (donc 27% au total) après abattements pour frais d’acquisition et frais de travaux. Chaque année de détention au-delà de 5ème année donne droit à un abattement de 10% sur la plus-value imposable. S’y ajoute enfin un abattement supplémentaire de 1000 euros par opération.
Au-delà de la 15ème année de détention, la plus value que vous réaliserez sera donc totalement exonérée d’impôt.
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Loi Scellier
